Wat zijn de kansen van starters op de woningmarkt?

Wat zijn de kansen van starters op de woningmarkt?

Als starter sta je aan het begin van een nieuwe levensfase. Je gaat op zoek naar een nieuwe baan of begint een eigen bedrijf. Je wilt bovendien graag een nieuwe woning, maar wat zijn in tijden van corona je kansen als starter op de woningmarkt?

Het aanschaffen van een koopwoning is voor starters niet gemakkelijk. Een huis kopen is voor de meeste starters een grote stap, het is duur en met een mogelijke nieuwe recessie op komst, blijft de toekomst onzeker. Starters hadden het over het algemeen al niet ruim voor de coronacrisis. Beleggers hebben vaak een voorsprong. Ze kopen een huis voor hun neus weg en vragen torenhoge prijzen voor huurwoningen. 

Momenteel staan de woningprijzen op recordhoogte en die zijn vanaf de kredietcrisis in 2014 niet gestopt met stijgen. “Destijds konden de meesten eindelijk hun felbegeerde jaren ’30 woning kopen omdat die fors in prijs waren gedaald”, verklaart Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt op de TU Delft. “Die woningen zijn op dit moment onbereikbaar geworden.”

Woningmarkt onderzoeksdossier Geld

Recessie voordelig?

Ondanks de torenhoge woningprijzen en soms instabiele financiële situatie van starters, bieden de coronacrisis en potentiële recessie mogelijkheden. “Op korte termijn zou het voor de starters weleens positief kunnen uitpakken omdat de druk er wat vanaf gaat”, geeft Boelhouwer aan. “Er heerst nu een enorme krapte (we zitten op een krapte-indicator van 2,8 procent), die zal door de coronacrisis iets minder worden. Er zullen meer keuzemogelijkheden ontstaan en de prijzen stijgen misschien minder hard. Dat is natuurlijk goed nieuws voor de starter.”

“Er zullen meer keuzemogelijkheden ontstaan en de prijzen stijgen misschien minder hard. Dat is natuurlijk goed nieuws voor de starter.”

In 2011 zat Nederland, net voor het uitbreken van de Eurocrisis, in een soortgelijke situatie. “Als er een recessie plaatsvindt, wat in 2011 gebeurde, is het voor starters voordelig om de woningmarkt te ontdekken”, concludeert Boelhouwer. “In een financiële crisis zijn de woningprijzen namelijk relatief laag en zit je, na aanschaffing van een huis, in een redelijk comfortabele positie.”

De kansen die de starter krijgt op een woningmarkt in tijden van een financiële crisis worden dus verhoogd. Tóch moet je je volgens Boelhouwer dan niet meteen rijk rekenen. “De woningmarkt is voor een groot deel een vertrouwensmarkt. Als veel mensen door de eventuele recessie werkeloos raken, ebt het vertrouwen langzaam weg. Dat ga je natuurlijk merken op de woningmarkt.” Een lager consumentenvertrouwen resulteert erin dat kopers hun geld liever op zak houden. Dan zal de weegschaal van vraag en aanbod kantelen naar een overvloed aan aanbod. 

Meer aanbod, minder vraag

Dat het aanbod op dit moment zwaarder weegt dan de vraag is duidelijk te zien aan de cijfers van het NVM (Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs). In de onderstaande grafiek is duidelijk te zien dat het aanbod is gestegen sinds de aankondiging van de ‘intelligente lockdown’ van premier Mark Rutte op 23 maart. 

Volgens Boelhouwer heeft dat enerzijds te maken met het vertrouwen in de woningmarkt van de Nederlandse consument en anderzijds met mensen die kleiner willen wonen. “Er zijn mensen die een nieuwbouwwoning hebben gekocht en besluiten snel hun oude huis voor een zo laag mogelijk bedrag te koop te zetten. Dat is voor hen momenteel gunstig en tijdens een recessie niet meer.” Dat zorgt er onder andere voor dat het aanbod sinds de coronamaatregelen is gaan pieken.

“Hetzelfde geldt voor ouderen die kleiner willen gaan wonen”, vertelt Boelhouwer begripvol. De cijfers moet men volgens hem met een korreltje zout nemen. “Die aanbodcijfers vallen op zich wel mee, ze zijn niet spectaculair hoog in vergelijking met voor de crisis. Het merendeel van de huizen wordt nog steeds snel verkocht, maar ik kan me goed voorstellen dat mensen het zekere voor het onzekere nemen.” 

Woningmarkt onderzoeksdossier Geld

Wachten of nu toeslaan?

Het is volgens Boelhouwer lastig te zeggen wat het beste is: nu al een woning te kopen of daar nog even mee wachten. Een groot deel van dit vraagstuk heeft te maken met de financiële situatie waarin je je als starter bevindt. Als die positief is, heeft wachten niet veel zin. “Het heeft vooral te maken met wat je op dit moment kan kopen”, geeft Boelhouwer aan. “De rente is momenteel laag en je kan de hypotheekrente lang vastzetten. Dus als je een woning kan veroorloven, moet je die nu gewoon kopen.” 

Het is volgens de hoogleraar niet verstandig om te speculeren over wat er met de woningprijzen gebeurt. “De kans dat we geen tweede uitbraak krijgen en alles weer langzaam normaliseert is groot. Als je dan wacht met het kopen van een huis, heb je dat voor niks gedaan.” Bovendien gaan de prijzen vermoedelijk na de coronacrisis nog verder omhoog, wat resulteert in een nog nadeligere situatie indien je besluit af te wachten. “Je moet een woning niet op basis van afwegingen kopen, maar op basis van een behoefte en financiële zekerheid. Daar moet je niet mee gaan kliederen.”

“Je koopt een woning op basis van een behoefte en financiële zekerheid. Daar moet je niet mee gaan kliederen.”

Er is daarentegen wel een argument om je hand iets langer op de knip te houden. Als je sterk twijfelt, is het verstandiger om nog even te wachten met kopen. “In dat geval kun je gewoon kijken naar hoe het zich allemaal gaat ontwikkelen de komende tijd. Natuurlijk is het allemaal afhankelijk van de persoonlijke situatie van de starter.”

Concurrentie 

Vaak vissen starters in dezelfde vijver als beleggers, vooral in de grote steden. Beleggers drijven de prijs van een woning op en maken die vrijwel onbetaalbaar voor starters. Vervolgens worden die huizen of appartementen verhuurd en verdienen beleggers er hun brood mee. In 2019 deed RTL Nieuws onderzoek naar het aantal woningen dat in handen is van investeerders op basis van cijfers van het CBS. Het bleek dat ongeveer één op de tien woningen in bezit was van particuliere bedrijven. 

Om dat in kaart te brengen: in 2016 was 12,2 procent van de 858.434 private huurwoningen in handen van beleggers. Cody Hochstenbach, stadsgeograaf aan de UvA, geeft RTL Nieuws een mogelijke verklaring: “De rente bij de bank is laag, wat vastgoed een aantrekkelijk investeringsobject maakt, zeker met een goede huurprijs. Beleggers richten zich net als koopstarters vooral op kleinere panden op centrale plekken. Zij kunnen over het algemeen zo’n woning in één keer betalen. Starters zijn veel meer afhankelijk van een hypotheek.”

Hoe zit het nu met de concurrentie? Door recentelijke besluiten van minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken wordt het starters iets makkelijker gemaakt om ertussen te komen in grote steden. In op voorhand aangewezen stadsdelen krijgen gemeenten de mogelijkheid om te voorkomen dat huisjesmelkers woningen opkopen. Daarnaast investeert het kabinet bijna 200 miljoen euro in nieuwbouw zodat de bouw tijdens de coronacrisis niet stil komt te liggen. Dat zorgt er indirect voor dat de kans van starters op een woning omhooggaat.

Woningmarkt onderzoeksdossier Geld

Nieuwbouw

Nieuwbouw is dé oplossing om starters aan een woning te helpen, maar dat is op populaire plekken als steden erg duur. Je schrijft je in op een nieuwbouwwoning en gemeenten zorgen ervoor dat beleggers zich er niet mee gaan bemoeien. “Vorig jaar hebben we nog een recordaantal nieuwe woningen gebouwd”, zegt hoogleraar Boelhouwer, “en dat is nog niet genoeg.” Nu zien we, ondanks een veelbelovend 2019, dat de bouw van woningen in een dalende trend beland is. “Een groot deel van de bouwvergunningen wordt niet eens gerealiseerd omdat er een stikstofcrisis heerst. De effecten van de coronacrisis zijn op dit moment nog niet te voelen op de woningmarkt, maar op lange termijn kan een gebrek aan nieuwe woningen nadelig uitpakken.”

Lees deel drie van het onderzoek naar de effecten van de coronacrisis op de woning- en arbeidsmarkt:

One thought on “Wat zijn de kansen van starters op de woningmarkt?

  1. Reply
    Starter kan het huis nog niet uit — Geld — Startpunt
    05/06/2020 at 19:12

    […] Wat zijn de kansen van starters op de woningmarkt? […]

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Volg ons